대법원(재판장 대법관 이동원)은 7일 Y사 등이 제기한 ‘매매계약 무효 확인’ 상고에 대해 서울고등법원의 판결을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송했다. 해당 사건은 포스트개발과 대우건설이 5월 분양 예정인 상도푸르지오클라베뉴 771세대(상도동 산65번지 일대 3만4878㎡ 재개발 사업) 토지소유자 확인에 직접적인 영향을 끼치는 사안이라 세간의 관심이 뜨겁다.

본지는 과거 상도11구역이라 불리운 상도동 산65번지 ‘상도푸르지오클라베뉴 771세대’ 예정 부지에 얽힌 배경에 대해 보도한다.

지난 2007년 서울시 동작구 상도동 산65번지 일대(이하 ‘담보신탁부동산’) 약 1만4700평 아파트 개발사업과 관련해 시행업자 세아주택(대표 기OO)은 아파트부지 매입자금 PF대출 약 1600억원을 실행했다. 이후 세아주택의 부도로 대주단은 2013년 9월 24일 담보신탁부동산에 대한 공매를 결정한다. 대주단은 대출을 시행한 채권자를 말하며 산은캐피탈을 포한한 15개 금융권이다.

당시 산은캐피탈은 불건전채권관리요강 제38조(우선수익권의 실행)에 따라 공매조건을 결정해 대주단 대리기관 우리종합금융에 통보했고, 대주단의 대리기관은 2013년 10월 14일 대주단 90.5% 서면동의로 가결해 각 대주단(신탁사)에 통지했다.

가결된 공매조건은 공매시초가 1600억원, 공매최저가 1092억원, 신탁사 국제신탁 주관으로 총 6회차 진행, 최종 유찰 시 최저가 이상으로 수의매각 가능이었다.

하지만 국제자산신탁은 2013년 12월 4일 한국경제신문에 ‘신탁부동산 공매 공고’를 하면서 공매 실시 횟수를 6회에서 5회로 줄이고, 공매가격 저감률을 5회차 1108억 원에서 1092억 원으로 변경하는 등 산은캐피탈과 대주단의 공매 결정 사항과 다른 내용으로 공고했다. 특히 5회차 10% 저감률은 1049억원임에도 1108억원으로 했고, 6회차 공매가 1092억원을 5회차 입찰 최저가로 공고해 사전 담합 의혹을 받고 있다.

취재결과 산은캐피탈 여신관리실은 국제자산신탁사 문서 '서울시 동작구 상도동 산65-74번지 외 신탁부동산 공매공고의 건'(국제신탁 7-1312-04호, 2013년 12월 2일)을 접수하고도 이러한 사항이 2013년 10월 14일자 대주단 의사결정에 위반되는 것을 알면서도 아무런 이의 제기나 시정조치를 하지 않았다.

산은캐피탈 등 대주단과 국제신탁사는 6회차 입찰생략, 최저입찰가격 1108억원 공고를 위반하여 부동산담보신탁계약서를 위반했다는 비판을 받고 있다. 국제자산신탁은 수의계약 공고 시 대주단의 동의 절차가 없으므로 '부동산담보신탁약정서 제19조(처분방법)에 따라 전차공매조건으로 수의계약할 수 있다'는 수의계약 공고를 했어야 했다.

결과적으로 산은캐피탈과 대주단은 공개경쟁입찰 공매공고에 이어 수의계약 공고 내용도 부동산담보신탁계약서를 위반하였음에도 이를 묵인하고 불공정입찰을 방조 했다는 비판에 직면했다.

결국 산은캐피탈 등 대주단과 국제자산신탁은 우선협상대상자 선정기준도 없이 2013년 12월 13일 수의계약 공고를 했고, 포스트개발을 포함한 8개 업체의 매수제안서를 접수했다.

한편 2013년 12월 4일 한국경제신문에 공고된 신탁부동산 공매공고에서는 입찰자격에 대해 '입찰금액의 10% 이상 현금 또는 금융기관 및 우체국 발행 자기앞수표를 입찰서에 동봉하여 제출해야만 한다'라고 못박았다.

그런데 입찰금 1101억원을 제시해 우선협상자로 선정된 포스트개발은 '계약금(10%) 분할납부, 1차 20억(계약시), 2차 90억(계약 후 2개월 이내 또는 건축심의 완료시), 잔금 90%(계약금 지급 완료 후 3개월 이내)'로 입찰 조건과 전혀 다른 내용을 제출했음에도 국제자산신탁과 산은캐피탈 등 대주단은 이를 승인했다. 1100억원을 써 2위로 탈락한 Y사가 제시한 조건은 '계약금 10%(계약시), 잔금 90%(인허가 완료 후 20일 이내)' 로 더 좋은 조건이었다.

뿐만아니라 포스트개발은 계약 후 2개월이 지난 2014년 5월 12일, 약속한 2차 계약금 90억 마저 미납해 명백한 계약해지 사유가 발행 했음에도 산은캐피탈은 포스트개발과 계약을 해지하지 않고 유예해 줬다.

또 포스트개발은 2014년 8월 11일 잔금 990억원(2차 계약금 미납액 90억원+잔금900억원)을 최종 미납했음에도 산은캐피탈 등은 계약해지 하지 않았다. 게다가 2014년 9월 25일에는 포스트개발과의 계약해제를 유예해 주는 특혜 마저 줬다.

법조계에 따르면 정당한 사유 없이 낙찰자에게 편의를 제공하고 계약위반 사항이 발생했음에도 계약해지 하지 않고 유예를 해 준 것은 특혜이며 입찰방해행위이다.

한편 포스트개발은 낙찰가 1101억중 계약금 20억(2%)만을 납부한 채, 산은캐피탈 여신관리단 특별감사에서 이 사실이 적발 된 지난 2019년 6월까지도 잔금 990억을 납부하지 않았다. 이로인해 산은캐피탈을 비롯한 대주단은 납부지연 조정 지연손해금 24억(2019년 6월말 기준), 추가 지연손해금 256억(2019년 6월말 기준)의 피해가 발생했다.

취재결과 산은캐피탈과 대주단은 5년동안 잔금을 내지 않은 포스트개발에게 '계약유예 특혜'를 제공해 온 것으로 드러났다.

뿐만아니라, 산은캐피탈을 비롯한 대주단과 국제자산신탁은 총 4회에 걸쳐 계약내용을 임의로 변경해주며 포스트개발에 ‘지연손해금’ 면제 특혜를 줬다.

포스트개발이 2014년 3월 13일 체결한 최초 부동산매매계약서는 '잔금기일전에 60일간의 연체이자를 전액 선납부하는 조건으로 잔금납부일을 1회에 한하여 60일 연장할 수 있으며, 2차 계약금의 경우에는 연장할 수 없다'라고 규정하고 있다. 또 제5항은 '연체이자는 납부기일 익일부터 60일 연장기일까지의 미납 잔금에 연 11% 이율을 적용한 금액이며, 잔금밥부 시 실제 연체일을 적용하여 정산하기로 한다'라고 규정했다.

하지만 포스트개발이 2차계약금 90억을 미납 했음에도 이들은 2014년 9월 25일 추가 약정을 체결하면서 '매매계약서상 잔금납기일(2014년 08월 11일)이 경과됨에 따라 매매계약서 제1조제4항에 의거 잔금 지연에 따라 지연손해금(연체이자)을 선납부해야 하는 조건을 잔금납부 시 후납하는 것으로 변경 한다'라며 계약해지를 유예 해줬다.

포스트개발에 대한 특혜 논란은 이후에도 지속된다.

2014년 12월 8일 작성한 1차 변경계약서에는 '1순위 우선수익자 의사결정을 전제로 매도인과 매수인이 합의하여 잔금납부일 1회에 한하여 90일 연장할 수 있으며, 미납잔금에 대해 잔금 납부기일 익일부터 연장기일까지 연6%의 이율을 적용한 금액을 잔금납부 시 추가하여 납부하기로 한다'라고 명기돼 있다.

또 '매수자는 잔금납부 지연에 따른 지연손해금으로 잔금에 대해 매매계약서상 잔금납부기일 익일부터 해제 유예일까지 연11%의 연체이율을 적용한 금17억 9176만 4384원을 잔금납부시 추가 납부하기로 한다'라고 규정하고 있다.

그럼에도 불구하고 산은캐피탈을 비롯한 대주단은 2015년 3월 9일 2차 변경계약, 2015년 6월 8일 3차 변경계약, 2015년 9월 16일 4차 변경계약 등 총 4차례 계약변경을 해줬다. 이로인해 지연손해금 납부유예 특혜를 줬다는 의혹을 받고 있다.

특히 2015년 9월 16일 자 4차변경 계약서 제3조 1항은 '지연손해금을 지급 하지 않을 시는 별도 통보 없이 계약 해지' 하도록 되어 있다. 산은캐피탈은 포스트개발이 지연손해금 256억을 미납해 해지 사유가 발생 했는데도 계약 해지 하지 않았다.

취재별과 대주단 대리기관 산은캐피탈은 포스트개발의 명백한 계약위반이 발생해, 계약금 및 지연손해금을 몰수 하고 계약해지 해야 했음에도 '잔금납부기한 및 잔금에 대한 지연손해금 등은 기존계약 내용 유지'로, 또 '매매계약 연장에 대한 지연손해금을 추가로 수취하는 것이 현실적인 대안'이라 주장하며 이를 묵인한 것으로 드러났다.

특히 산은캐피탈 사장(김00) 및 경영진(전무 윤00)은 '산업은행 진00 실장과 사외이사 3인이 지연손해금관련 부당 개입한 사실'을 알았음에도 이를 묵인하고 2019년 6월 25일 열린 이사회에서 "계약서가 모호하다. 계약변경 시 변경내용이 명확하지 않다"는 등의 이유로 이를 감추려 했던 것으로 파악됐다.

한 법조계 관계자는 "이와 같은 내용이 사실일 경우, 신탁사 회장, 임직원은 ‘신탁법’에 의한 특수배임에 해당되고, 대주단 임직원은 ‘특정경제범죄가중처벌에 관한 법률’에 의한 '업무상 배임'"이라고 지적했다.